Abmahnung Mietrecht ‒ Tipps und Hilfe vom Rechtsanwalt
Sie haben eine Abmahnung im Mietrecht erhalten oder wollen eine aussprechen? Wir haben alle wichtigen Informationen für Vermieter und Mieter zum Thema Abmahnung im Mietrecht zusammengefasst. Bei Problemen im Mietverhältnis sind wir Ihr bester Ansprechpartner.
Für Vermieter
Sie haben ein Problem mit einem Mieter oder einer Mieterin und erwägen eine Abmahnung auszusprechen? Sie wurden als Vermieter abgemahnt? Wir beraten Sie über den gesamten Prozess, von Abmahnung bis Kündigung. Wir klären die Pflichten aus dem Mietvertrag, das beanstandete Verhalten und helfen Ihnen die Angelegenheit schnell & effizient zu erledigen.
Für Mieter
Sie haben als Mieter eine Abmahnung erhalten und sind verunsichert? Abmahnungen werden oft als "Gelbe Karte" bezeichnet. Was sich zunächst harmlos anhört, ist rechtlich die Vorbereitung einer Kündigung. Seien Sie vorbereitet. Auf dieser Seite finden Sie alle wichtigen Informationen zu Abmahnungen im Mietrecht.
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unsere MISSION
Abmahnung im Mietrecht? Wir kümmern uns darum.
Nahezu täglich erreichen uns Anfragen wegen Abmahnungen im Mietrecht (z.B. wegen ausbleibender Mietzahlungen). Wir wissen genau worauf Vermieter und Mieter achten müssen. Unser oberstes Ziel: Schnell zum besten Ergebnis, ohne ausufernde Kosten.
Erlangen Sie Klarheit
Erfahren Sie unkompliziert, schnell und kostenlos, wie Sie das Thema Abmahnung im Mietrecht angehen sollten. In einem Erstgespräch gehen wir auf die wichtigsten Fragen in Ihrem Fall ein. So klären wir sehr schnell, ob eine anwaltliche Vertretung für Sie Sinn macht.
Vermeiden Sie Fehler
Überlassen Sie uns die Aussprache oder Abwehr der Abmahnung. Da wir sowohl die Rechte von Vermietern als auch Mietern vertreten, kennen wir die Fehler der Gegenseite. Gepaart mit unserer Expertise helfen wir Ihnen diese zu vermeiden.
Senken Sie Ihre Kosten
Durch jahrelange Bearbeitung von Abmahnungen, auch im Mietrecht, wissen wir worauf es ankommt. Wir liefern Ergebnisse in kürzester Zeit. Das senkt Ihre Kosten und schont Ihre Nerven. Im Ergebnis kommen Sie schneller ans Ziel.
Verteidigen Sie Ihre Rechte
Differenzen zwischen Vermieter und Mieter sind keine Seltenheit. Wir versuchen zunächst immer zu vermitteln. Bestimmtes Fehlverhalten (sowohl der Mieter als auch Vermieter) geht jedoch über einfache Fehler hinaus und erfordert konsequentes Vorgehen. Wir übernehmen das für Sie.
Diese Erfahrung haben Mandanten bei uns gemacht
SO FUNKTIONIERT ABMAHNHELD
So funktioniert unsere Hilfe bei Abmahnungen im Mietrecht
Wir sind eine der modernsten Kanzleien Deutschlands und bearbeiten fast täglich Abmahnungen im Mietrecht. Ob Fehlverhalten des Mieters oder Vermieters. Sie können uns zu jeder Zeit kontaktieren. Vom Erstkontakt bis zur Ausführung des Mandats vergehen im besten Fall wenige Stunden.
Abmahncheck starten
Sie haben eine Abmahnung im Mietrecht erhalten oder wollen eine Abmahnung aussprechen? Mit Hilfe unseres Abmahnchecks finden Sie schnell heraus, auf was es ankommt und wie wir Ihnen helfen können. Wir helfen Unternehmen und Privatpersonen bei Vorwürfen im Mietverhältnis.
Ersteinschätzung erhalten
Wir prüfen das im Raum stehende Problem bzw. Fehlverhalten, Formalien und sowie Fristen. Gemeinsam mit Ihnen besprechen wir welche Möglichkeiten sich im Hinblick auf die Abmahnung ergeben. Kostenlos & Unverbindlich. Erst danach können Sie uns mandatieren.
Wir verteidigen Ihre Rechte
Sobald Sie uns mandatieren legen wir alle erforderlichen Schritte ein, um Ihre Interessen in dem Fall zu verteidigen. Ob Aussprache der Abmahnung oder Verteidigung. Wir übernehmen die Korrespondenz, achten auf die Einhaltung von Fristen und setzen Ihre Rechte durch. Eine zeitnahe Reaktion ist wichtig, um die Warnfunktion aufrechtzuerhalten und mögliche rechtliche Probleme bei späteren Kündigungen zu vermeiden.
DAS sind wir
Ihr zuverlässiger Partner bei Abmahnungen im Mietrecht
“Sie sind Vermieter oder Mieter und wollen wegen eines Fehlverhaltens vorgehen? Sie haben eine Abmahnung im Mietrecht erhalten? Damit sind Sie nicht allein. Jährlich werden geschätzt über 100.000 Abmahnungen ausgesprochen. Viele davon im Mietrecht, weil Unternehmen und deren Mitarbeiter im Streit liegen oder eine Pflichtverletzung anzeigen wollen. Wir helfen Ihnen bei Abmahnungen im Mietrecht, damit Sie keine Fehler machen und Ihre Rechte geschützt bleiben. Abmahnungen sind meistens eine Vorstufe zu Kündigungen, wenn der Abgemahnte sein Verhalten nicht korrigiert. Deshalb sollten Sie sich so früh wie möglich beraten lassen.”
Marcin Zieliński LL.M.
Rechtsanwalt
Ein Anwalt dem Sie vertrauen können
Wir sind zu 100% ein anwaltlicher Service, nur moderner als der Rechtsanwalt den Sie kennen. Wenn Sie uns wegen einer Abmahnung im Mietrecht mandatieren, dann steht Ihnen von Anfang bis Ende des Mandats ein Rechtsanwalt zur Seite, der ausschließlich Ihr Interesse vertritt. Unabhängig, kompetent und fokussiert.
Fokussiert auf Abmahnungen
Wir können auch anders, aber am liebsten machen wir Abmahnungen. Warum? Jede Abmahnung, auch solche wegen Pflichten aus dem Mietvertrag sind ein Mittel um außergerichtlich Streit beizulegen. Das können wir gut. Denn wir sind nicht nur juristisch tief im Thema eingearbeitet, wir verfügen auch über die notwendige Erfahrung, um Verhandlungen in Ihrem Fall zu Ihren Gunsten zu führen.
Mandantenorientiert
Zufriedene Mandanten sind unsere Mission. Wir wollen Ihr Problem mit dem Mieter bzw. Vermieter lösen und nicht sinnlose Verfahren führen. Daher bieten wir Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung an. Wir teilen Ihnen mit, wie wir Ihnen mit der Abmahnung helfen können und wie hoch die Kosten sind. Wenn Sie uns beauftragen, dann leiten wir noch am selben Werktag alle erforderlichen Schritte ein, um Ihre Rechte zu schützen.
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Die häufigsten Fragen und Antworten zum Thema Abmahnung Mietrecht
Abmahnungen im Mietverhältnis kommen recht häufig vor. Meistens werden sie durch den Vermieter ausgesprochen. Dabei werden sowohl auf Seiten der Mieter als auch Vermieter viele Fehler gemacht. Ein Anwalt im Mietrecht sollte Sie immer umfassend beraten, also nicht nur die rechtlichen Aspekte berücksichtigen, sondern auch Ihre strategischen Ziele als Vermieter oder Mieter. Denn in aller Regel soll die Abmahnung nur eine Vorstufe zur Kündigung sein. Nachfolgend finden Sie die häufigsten Fragen und Antworten zum Themenkomplex Abmahnung im Mietrecht. Mit den hier bereitgestellten Informationen können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen. Wenn Sie eine individuelle Beratung wünschen, kontaktieren Sie und gerne online oder telefonisch.
1. Was ist eine Abmahnung im Mietrecht und wo ist diese geregelt?
Eine Abmahnung ist ein Instrument des Mietrechts, mit dem eine Vertragspartei (Vermieter oder Mieter) einen Verstoß gegen den Mietvertrag oder anderes Verhalten rügt. Eine Abmahnung erfüllt also mehrere wichtige Funktionen: die Rügefunktion, die das Fehlverhalten konkret benennt, und die Warnfunktion, die auf mögliche Konsequenzen bei einer Wiederholung hinweist. Die Abmahnung ist daher immer mit einer Aufforderung verbunden und sollte die Folge aufzeigen, die bei Nichtbeachtung der Abmahnung droht. Daher auch die häufige Bezeichnung als "Gelbe Karte". Das Mietrecht regelt die Abmahnung an mehreren Stellen, z.B. in § 541 BGB.
2. Welche Anforderungen muss eine Abmahnung erfüllen?
Die Abmahnung bedarf keiner bestimmten Form. Sie kann mündlich oder schriftlich erklärt werden. Außer der Mietvertrag sieht eine bestimmte Form vor. Denkbar ist daher, dass der Vermieter zunächst eine mündliche Aufforderung an den Mieter richtet und sodann ein Abmahnschreiben nachsendet. Er kann aber genauso direkt ein Abmahnungsschreiben aufsetzen. Voraussetzung einer wirksamen Abmahnung ist allerdings, dass die Gründe für die Störung des Mietverhältnisses genau bezeichnet werden. Allgemeine Belehrungen und Hinweise (z.B. auf die Hausordnung und Umgang mit anderen Mietern) sind nicht ausreichend. Die andere Partei muss erkennen können, was ihr vorgeworfen wird.
3. Wer ist berechtigt eine Abmahnung auszusprechen?
Jede Partei des Mietvertrages (Vermieter und Mieter) bzw. durch sie beauftragte Personen (z.B. Hausverwalter) können eine Abmahnung aussprechen. Tipp: Wird die Abmahnung durch einen Bevollmächtigten ausgesprochen, so kann die nach § 174 Abs. 1 BGB zurückgewiesen werden.
4. Was sind Gründe für Abmahnungen?
Der häufigste Grund für eine Abmahnung des Mieters durch Vermieter ist der Mietrückstand, also wenn die Miete zu spät überwiesen wird. Weitere häufige Gründe sind: Unerlaubte Untervermietung der Wohnung bzw. Drittüberlassung des Wohnraums, Überbelegung der Wohnung, Berufsausübung in der Wohnung, Verstöße gegen die Hausordnung (zum Beispiel Ruhezeiten im Haus), Lärmbelästigung, Störung des Hausfriedens, Unerlaubte Tierhaltung.
Beispiel: Der Mieter ist ins Ausland gereist und bietet die Wohnung auf AirBnB an. Der Vermieter will dagegen vorgehen und mahnt eine illegale Untervermietung ab.
Wenn Mieter den Vermieter abmahnen, dann bezieht sich die Abmahnung in der Regel auf den Zustand von Wohnung oder Haus. Befindet sich der Vermieter im Rückstand mit Maßnahmen der Instandhaltung und Reparatur, dann kann dies zu einer Abmahnung durch den Mieter führen.
Beispiel: Die Heizung funktioniert nicht und es wird kein Warmwasser bereitgestellt. Der Vermieter ist darüber informiert, unternimmt aber nichts.
5. Wie hängen Abmahnung und Kündigung zusammen?
Die Abmahnung ist mietrechtlich an mehreren Stellen geregelt. Sie ist Kraft Gesetzes Voraussetzung für eine Unterlassungsklage, § 541 BGB. Eine Abmahnung ist grundsätzlich auch Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB. Gerade im Fall der außerordentlichen Kündigung sieht das Gesetz aber Ausnahmen vor (siehe unten).
Wichtig: Nur weil eine Abmahnung rechtlich möglich ist, ist sie nicht unbedingt auch sinnvoll. Entscheidet sich der Vermieter zur Abmahnung des Mieters trotz sofortigen Kündigungsrechts, muss er sich im Klaren darüber sein, dass die Pflichtverletzung des Mieters allein dann nicht mehr für eine weitere Sanktion wie eine Kündigung des Mietverhältnisses (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 15.07.2016 – 46 C 144/16) herangezogen werden kann. Eine Pflichtverletzung die bereits durch eine Abmahnung geahndet wurde, ist als alleiniger Kündigungsgrund nämlich verbraucht. Eine Kündigung, die allein mit einem bereits abgemahnten Verhalten des Mieters begründet wird, ist unwirksam (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.02.2000 – 64 S 418/99).
6. Wie viele Abmahnungen bis zur Kündigung?
Die Auflösung eines Mietverhältnisses ist keine einfache Sache. Der Gesetzgeber sieht hohe Hürden vor, was sich auch auf die Abmahnung auswirkt. Das Gesetz sieht keine feste Anzahl an Abmahnungen vor. Gerichte verlangen in der Regel jedoch mehrere Abmahnungen, je nach gerügtem Fehlverhalten. So wird eine Abmahnung wegen Verstoß gegen die Hausordnung zwei bis drei mal erforderlich sein.
7. Wann ist eine Abmahnung entbehrlich?
Keine Abmahnung ist erforderlich, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Beispiel: der Mieter bedroht oder verletzt den Vermieter). Außerdem ist eine Abmahnung sinnlos, wenn der Mieter noch vor der Abmahnung deutlich macht, dass er nicht bereit ist sein Fehlverhalten zu ändern.
Eine weitere Ausnahme sieht das Gesetz beim Zahlungsverzug vor. Ist der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug oder ist er dem Vermieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten eine Summe in Höhe von zwei Monatsmieten schuldig, dann kann der Vermieter eine Kündigung ohne Abmahnung wegen Zahlungsverzug aussprechen, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies gilt allerdings nur, falls die Parteien im Mietvertrag keine andere Regel getroffen haben. Es besteht nämlich durchaus die Möglichkeit, dass des Mietvertrag eine Pflicht zur vorherigen Abmahnung vorsieht.
Keine Abmahnung ist erforderlich bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters, wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (bestätigt durch BGH, Urteil vom 28. November 2007 Aktenzeichen VIII ZR 145/07). Allerdings ist sie anzuraten, um eventuellen Streitigkeiten vor Gericht vorzubeugen. Gründe für eine Abmahnung und spätere Kündigung finden sich hier viele. Beispielhaft fallen darunter ständig zu spät gezahlte Mieten und permanente Verstöße gegen die Hausordnung.
Kommt der Mieter oder die Mieterin mit der Zahlung in Verzug, dann sind viele Vermieter verständlicherweise verärgert und wollen schnelle Konsequenzen. Gerade beim Zahlungsverzug kommt aber stets auf den Einzelfall an. So ist z.B. bei langjähriger Vermietung und pünktlicher Mietzahlung eine Abmahnung des Mieters ratsam. Zum einen um die Gefahr einer Eskalation zu vermeiden und zum anderen, um Diskussionen vor Gericht zu vermeiden.
8. Kann die Abmahnung mündlich erfolgen?
Damit eine Abmahnung als "Gelbe Karte" Konsequenzen entfalten kann, muss sie klar und eindeutig als solche bezeichnet werden. Sie muss das Fehlverhalten bzw. die gerügten Vertragsverletzungen genau bezeichnen (z.B. unerlaubte Tierhaltung durch großen Schäferhund) und zur Unterlassung bzw. Behebung des Problems auffordern.
Es empfiehlt sich eine Frist zu setzen, die allerdings realistisch sein sollte. Außerdem sollten Sie die möglichen Konsequenzen aufzeigen. Ein Vermieter bzw. eine Vermieterin sollte jedoch Augenmaß walten lassen. Im dem oben genannten Beispiel mit dem Schäferhund ist eine Frist von vier Wochen realistisch. Drohen Sie keine Kündigung an, wenn das pflichtwidrige Verhalten keine Kündigung zulässt. Wer den Hausflur nicht regelmäßig wischt verstößt womöglich Gegend en Hausfrieden und die Hausordnung. Die Androhung der Ersatzvornahme durch eine Reinigungsfirma auf Kosten des Mieters scheint aber realistischer als die Androhung einer Kündigung.
9. Ist eine vorherige Anhörung erforderlich?
Der Ausspruch einer Abmahnung ist in der Regel nicht von einer vorherigen Anhörung abhängig. Dies gilt auch für die Überführung der Abmahnung in die Personalakte. Allerdings können die Anforderungen an eine Abmahnung in tariflichen Regelungen konkretisiert werden, die eine vorherige Anhörung der Angestellten voraussetzen.
10. Was kann Abmahnheld für mich erreichen?
Wir vertreten Vermieter und Mieter. Wenn Sie Abmahnung oder fristlose Kündigung aussprechen wollen, dann beraten wir Sie ebenso wie beim Erhalt einer Kündigung. Über unsere Abmahncheck können Sie uns alle wichtigen Informationen zukommen lassen, die wir für ein kostenloses Erstgespräch benötigen. Hierzu zählen insbesondere Mietvertrag und wesentliche Angaben zu den Umständen. In aller Regel ruft Sie innerhalb eines Tages ein Anwalt zurück, um Ihren Fall zu besprechen. Planen Sie bitte min. 15 Zeit für das Gespräch ein. Wenn Sie uns mandatieren, erarbeiten wir eine Strategie, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen, sei es durch Verhandlungen oder rechtliche Maßnahmen. Wir bereiten alle Dokumente vor und führen alle Gespräche für Sie, um eine positive Erledigung zu erreichen.
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